La limitación y prohibición de los pisos turísticos desde el 3 de abril

El próximo 3 de abril empezará a aplicarse con su entrada en vigor la ley orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Empezará a regir tras cumplirse los tres meses desde su publicación en el BOE, que, entre otras muchas cuestiones, modifica la ley 49/1960 de 21 de julio sobre la propiedad horizontal con la intención de equilibrar el control de las comunidades, los derechos de los propietarios y el cumplimiento de la normativa turística.

Los cambios en la legislación

Primero vamos a detallar qué cambios se introducen en esta ley en los apartados que afectan a los pisos turísticos:

Se añade un apartado 3 al artículo séptimo con la siguiente redacción: «El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior».

El poder para limitar los pisos turísticos

Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete, que quedará con la siguiente redacción: «El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

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 Se incluye una nueva disposición adicional segunda, con la siguiente redacción: «Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»

Conclusiones y consecuencias

Por tanto, los cambios más significativos son los siguientes:

Se refuerza el control de la comunidad sobre las actividades de alquiler turístico, asegurando que se ajusten a las normas internas y otorgando poder a la comunidad para actuar rápidamente frente a incumplimientos. En este sentido se exigirá la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para ejercer actividades de alquiler turístico, facultándose asimismo al presidente para que pueda requerir la cesación inmediata de actividades no aprobadas y emprender en su caso las acciones judiciales correspondientes.

Voto favorable de tres quintas partes de los propietarios

Por otra parte se viene a modificar el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal previendo que el acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir actividades de alquiler turístico requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación. Del mismo modo se regula la posibilidad de imponer cuotas especiales de gastos o aumentos en la participación de los gastos comunes, hasta un máximo del 20 % para aquellos inmuebles en los que se ejercite la referida actividad de alquiler turístico. En todo caso sí se establece que los acuerdos adoptados no tendrán efectos retroactivos. 

De esta forma se exige una mayoría cualificada para las decisiones relacionadas con actividades turísticas, promoviendo consensos amplios dentro de la propia comunidad, junto con la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos proporciona herramientas para mitigar el impacto de estas actividades.

Antes de la entrada en vigor de la ley

Finalmente, y respecto a los propietarios que antes de la entrada en vigor de la Ley venían ejerciendo actividades turísticas, se incluye una disposición adicional segunda permitiendo a los mismos que, según la normativa sectorial vigente antes de la entrada en vigor de esta ley, puedan continuar con dicha actividad bajo las condiciones y plazos establecidos. A través de este precepto se viene a garantizar la seguridad jurídica de aquellos propietarios que ya estaban cumpliendo con las normativas previas, y evita en todo caso la aplicación retroactiva de nuevas restricciones, lo que podría generar conflictos y/o pérdidas económicas para determinados propietarios.

El autor es abogado. Bufete Cervantes de Cáceres.

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